지속적으로 증가된 가계부채로 인해서 정부는 골머리를 앓고 있으며, 하늘 높은줄 모르고 치솟는 부동산과 가계부채를 줄이기 위한 해결책으로 9.13 부동산 대책을 발표하며, 자연스럽게 주택담보대출의 규제도 강화되었습니다. 

주택담보대출이란? 은행에 주택을 담보로 저당권을 설정하여, 그 담보권을 바탕으로 일정 금액을 빌리는 여신상품입니다. 은행에서는 일반 신용대출보다 주택이라는 환금성이 좋고 실물가치가 있는 자산을 담보로 돈을 빌려주고 채무자 입장에서는 신용과 상관없이 쉽게 주택의 감정가치에 따른 높은 한도의 목돈을 빌릴 수 있는 장점이 있습니다.

이번 9.13 부동산 대책은 주택시장가격의 안정화를 목표로 하고 있으며, 총 3가지 분야 금융, 세금혜택, 청약으로 구분됩니다. 앞으로 주택담보대출을 이용할 계획이라면 관심이 많을 이번 주택담보대출 규제에 대한 내용을 꼭 살펴보시기 바랍니다.

주택담보대출의 종류

담보대출은 주택자금대출, 가계자금대출, 주택임대사업자대출등 3가지로 나눌 수 있습니다.

• 주택자금 대출 : 주택 구입을 목적의 대출
• 가계자금 대출 : 생활안정을 위한 생활비의 목적으 대출
• 주택임대사업자대출 : 소유한 주택을 담보로 받는 임대업 대출

여기에 LTV(Loan to Value ratio)와 DTI(Debt to Income)제한이 적용됩니다.

LTV (Loan To value ratio)

주택담보 인정비율, 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율. 만약, 주택가격이 1억이고 LTV가 50%면 5천만원의 대출이 가능하다는 뜻입니다. 주택가격은 주택의 공시가격을 기준으로 하며, 국민은행 리브온 사이트나 공시시가를 확인할 수 있는 사이트에서 확인할 수 있습니다.

DTI (Debt to Income)

총부채상환비율. 총소득에서 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율. 즉, 대출을 원하는 사람의 연간 소득이 4천만원이고 DTI가 60%라면 연간 2400만원이상의 원리금을 상환액이 넘어가서는 안된다는 의미.

9.13 부동산대책에 따른 변경된 LTV, DTI 비율

담보대출의 지역별 LTV, DTI 비율

2주택 이상을 보유하고 있는 세대는 규제지역 내의 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출이 전면 금지된다.

1주택 보유 세대는 규제지역 내 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출이 원칙적으로 금지되고, 예외는 허용된다.

여기서 예외란 기존주택 최장 2년 이내 처분 조건(거주변경, 결혼, 동거봉양) 혹은 기존주택 보유 인정(무주택자인 자녀의 분가, 타 지역 거주중인 60세 이상 부모 별거봉양) 사유를 말한다.

규제지역 내 고가주택(9억원 초과)을 구입하는 경우 실거주 목적을 제외하고는 주택담보대출이 금지된다.

여기서 무주택세대가 주택구입 후 2년 내 전입하는 경우, 1주택세대가 거주변경, 결혼, 동거 봉양 등을 사유로 기존주택 최장 2년 이내 처분하는 경우 예외적으로 허용이 된다.

조정대상지역 외 수도권, 기타지역은 주택보유 시 LTV 및 DTI가 10% 차감된다.

가계자금 대출의 지역별 LTV, DTI 비율

가계자금을 주택구입목적 등으로 유용하지 못하도록 엄격한 확인절차가 강화된다.

가령 생활안정자금을 대출받을 경우, 대출기간 동안 주택을 추가 구입하지 않겠다는 특약을 체결하거나, 주택보유여부를 주기적으로 확인받는 등의 엄격한 사후관리가 적용된다. 

가계자금 주택담보대출의 연간 대출한도가 1억원인데, 연간 대출한도를 나누는 기준은 913 부동산 대책발표일 이후 최초로 가계자금 대출을 받는 날을 기산일로 하여 연간 대출한도를 나눈다.

투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역의 의미

투기지역은 서울(강남, 강서, 강동, 서초, 성동, 용산, 송파, 마포, 노원, 용산, 영등포, 종로, 동대문, 동작, 중구)과 세종시로 선정되었습니다.

직전월 집값 상승률이 전국 소비자 물가상승률의 1.3배를 넘는 지역 가운데 직전 2개월 평균 가격 상승률의 1.3배보다 높거나, 직전 1년간 가격상승률이 작년 3개월 평균 전국 가격상승률보다 높은 경우에서 검토 후 선정된다.

-> 투기지역으로 지정되면 청약/금융/세제 등 19종의 규제 외에 주택담보대출 규제가 '대출자당 1건'에서 '세대당 1건'으로 엄격해진다. 또 주택담보대출 만기연장 제한, 신규 아파트 취득 목적의 기업자금대출이 제한된다.

투기과열지구는 기존 서울 전역과 경기 과천시, 성남 분당구, 대구 수성구, 세종시에 이어 경기 광명시와 하남시가 추가로 지정되었다.

-> 투기과열지구로 지정되면 주택담보대출비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 한도가 40%로 낮아지고, 세대당 보증건수가 1건으로 제한된다. 재건축 조합원 주택공급수가 1주택으로 제한되고, 재건축 조합원 지위양도가 조합설립인가부터 소유권 이전등기시까지 전면 금지된다. 재개발 조합원 분양권 전매와 5년 내 정비사업 분양 재당첨이 제한되고, 재건축사업 후분양 인센티브도 배제된다.

조정대상지역에는 기존 경기 고양, 남양주, 동탄2신도시, 부산시 해운대/연제/동래/부산진/남수영구에 경기 구리시와 안양시 동안구, 광교택지개발지구가 추가로 지정되었다.

-> 위 두 지구에 비해서는 규제가 심하지 않지만, 재건축 조합원 주택공급수 제한, 오피스텔 전매제한, 다주택자 양도소득세 중과 및 장기보유특별공제 배제, 1가구 1주택 양도세 비과세 요건 강화가 동일하게 적용된다.

913 부동산 대책 요약 정리

서울 및 수도권에 집을 사려면 대출금 없이 자기의 돈으로 사야되는 상황인데, 서민실수요자의 경우 규제지역 내 6억짜리 집을 사려고 해도 자기돈 최소 3억은 필요한 상황이다. 

(서민실수요자 LTV 50% 적용/일반서민 LTV 40% 적용, 6억 x 0.5 = 3억)

요즘과 같이 불경기에 1억 모으기도 쉬운 상황이 아닌데,, 이번 정책으로 주택소유자와 주택미소유자로 양분화되는 것은 아닌지 걱정이 된다.

이번 913 부동산 대책은  금융위원회 행정지도로 시행되어, 금융감독원 은행업감독규정 시행세칙 개정을 거쳐 감독원 규정으로 추가 시행될 예정이라고 한다.